CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO GERAL DO BRACUHY
(Aprovado pela AGE de 17/05/97)
(Atualizada pela AGE de 16/03/2002: [*])
I. DAS DISPOSIÇÕES FUNDAMENTAIS
Art. 1° - O CONDOMÍNIO GERAL DE BRACUHY situa-se no Bracuhy, 2° Distrito do Município de Angra dos Reis, à altura do quilômetro 115 da Rodovia Rio-Santos e entre essa estrada e o mar, tendo as características de um condomínio atípico especial, compreendendo as áreas dos Loteamentos Porto Bracuhy, Península e Ponta do Pasto, e ainda uma área com 60m de largura, adjacente ao Loteamento Porto Bracuhy, entre o mar e a Rodovia Rio-Santos.
Art. 2° - São Condôminos do CONDOMÍNIO GERAL DE BRACUHY [*]:
Os proprietários no local que, de forma direta ou indireta, participaram dos atos constitutivos do Condomínio.
Parágrafo 1° Os adquirentes de lotes ou unidades residenciais uni ou multifamiliares a serem edificadas, incluir-se-ão no Condomínio Geral, participando de forma similar aos demais nos encargos, direitos e deveres dos condôminos.
Parágrafo 2° Poderão ser admitidos novos condôminos, proprietários em áreas adjacentes, desde que obedecidos os critérios de admissibilidade a ser estabelecido em Assembléia Geral.
Art. 3° - Os Condomínios de edificações multifamiliares se adaptarão em seus Regulamentos Internos às matérias que se referem ao uso das áreas externas alheias a seu condomínio, fazendo prevalecer, nas áreas do Condomínio Geral, o que estabelece a presente Convenção.
Art. 4° - O CONDOMÍNIO GERAL DE BRACUHY tem patrimônio próprio, comum a todos os condôminos, sem que, todavia, a estes se atribua fração ideal passível de alienação. Por patrimônio próprio, além do que está especificado no Art. subseqüente, entende-se tudo aquilo que não for da propriedade individual condominial ou de domínio público.
Art 5° [*] - Integrará o patrimônio do CONDOMÍNIO GERAL DE BRACUHY uma área de terreno com 400 m2, ao lado da guarita principal de acesso ao complexo, a ser desmembrada da gleba existente.
Art 6° [*] - As edificações uni ou multifamiliares obedecerão ao princípio de que o Bracuí é zona urbana sujeita ao Plano Diretor e ao Código de Obras do Município de Angra dos Reis, bem como respeitarão a normas do Memorial de Incorporação e as estabelecidas nesta Escritura e no Regulamento Interno do Condomínio Geral, ora debatido e aprovado, fazendo-se integrante desta convenção.
II. DOS FINS CONDOMINIAIS
Art. 7° - O CONDOMÍNIO GERAL DE BRACUHY tem a finalidade fundamental de consolidar e desenvolver a sua comunidade de proprietários, criando e mantendo as condições materiais necessárias para tanto, especialmente através dos seguintes procedimentos:
a) utilizar seus haveres e seu patrimônio em prol da conveniência e bem estar comuns, de acordo com o deliberado em Assembléia Geral;
b) promover e manter a conservação e limpeza das ruas, praias, praças, jardins, calçadas, canais e demais logradouros comuns, desde que compreendidos na área do Condomínio;
c) atuar junto ao Poder Público para que este não se omita na sua perspícua função de responsável urbano do local, cobrando-lhe as iniciativas, serviços e recursos que se fizerem necessários;
d) exercer a vigilância do lugar, sem que isto, todavia, constitua substituição da segurança pública ou implique em responsabilidade quanto à integridade física ou patrimonial de ninguém;
e) prover, enquanto o Poder Público não o fizer, o fornecimento e tratamento de água, e a coleta e tratamento de esgotos sanitários, ou de qualquer outro serviço essencial não atendido pela autoridade pública ou concessionário.
Parágrafo primeiro: Serviços e reparos nas redes de água e esgoto, quando solicitados pelos condôminos para solucionar problemas em áreas individuais ou condominias, serão remunerados pelos solicitantes e atendidos dentro das prioridades estabelecidas pela Administração, à vista da urgência que cada situação indicar.
Parágrafo segundo: Exime-se o Condomínio Geral das despesas com a dragagem do Canal.
III. DOS DIREITOS E DEVERES
Art 8° - São direitos dos condôminos:
a) usar as partes comuns, consoante suas respectivas destinações;
b) exigir atendimento dos fins condominiais;
c) participar das Assembléias Gerais, podendo votar e ser votado.
Art. 9° - São deveres dos condôminos:
a) usar das partes privativas com obediência às normas legais, sem violar os preceitos edilícios e da urbanística e respeitando, outrossim, o direito de vizinhança e as regras de proteção ao meio ambiente;
b) colaborar pessoalmente e inclusive como fiscal da Administração do Condomínio no sentido de fazer respeitar os fins condominiais;
c) contribuir para as despesas comuns, sejam ordinárias ou extraordinárias, na proporção que lhes for atribuída;
d) cumprir e fazer cumprir os preceitos desta Convenção, bem como outros de caráter regulamentar que vierem a ser criados.
IV. DOS ENCARGOS PARTICIPATIVOS
Art. 10° - Os condôminos participarão das despesas ordinárias e extraordinárias proporcionalmente às área de terreno e às áreas construídas de cada unidade.
Parágrafo único - Os critérios de rateio serão fixados e poderão ser revistos a qualquer momento pela Assembléia Geral, respeitado o princípio da correspodência entre votos e participação nos custos.
Art. 11° - Tão logo seja tecnicamente exeqüível, a cobrança das despesas de água e esgotos será feita pela medição dos hidrômetros.
Art. 12° - As contribuições ordinárias serão mensais e pagas até o dia 15 (quinze) de cada mês e as extraordinárias quando determinadas em Assembléia.
Art. 13° - Os atrasos serão onerados com multa, juros e correção monetária permitidos pela legislação vigente, em seus valores máximos. O inadimplemento por prazo superior a 30 dias permite, de pleno direito, a suspensão dos serviços a cargo do Condomínio Geral, inclusive o fornecimento de água.
Art. 14° - São obrigatórias as contribuições, não servindo o eventual não exercício de direito como razão exoneratória das mesmas.
Art. 15° - Para a constituição de Fundo de Reserva as despesas ordinárias serão acrescidas de 5% (cinco por cento).
V. DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
Art. 16° - O órgão deliberativo máximo do CONDOMÍNIO GERAL DE BRACUHY é a sua Assembéia Geral, composta pelo conôminos ou seus representantes legais.
Art. 17° - Compete privativamente à Assembléia Geral:
a) eleger, bienalmente, bem como destituir a qualquer tempo, os Síndicos, e o Conselho Fiscal/Consultivo;
b) reformar esta Convenção;
c) discutir e votar o orçamento anual do exercício, fixando também o Fundo de Reserva e a remuneração dos Síndicos;
d) tomar, anualmente, as contas dos Síndicos, com o prévio parecer do Conselho Fiscal/Consultivo, podendo, entretanto, exigir balancetes periódicos e esclarecimentos a qualquer tempo.
Art. 18° - No mês de fevereiro, realizar-se-á a Assembléia Geral Ordinária, que discutirá e votará, dentre outros assuntos de interesse geral, especificamente quanto ao seguinte:
a) anualmente, a tomada de contas e a aprovação do orçamento anual, que será vigente de 1° de abril a 31 de março (do ano seguinte);
b) bienalmente, as eleições dos Síndicos e do Conselho Fiscal/Consultivo.
Art. 19° - Os Síndicos convocarão as Assembléias Gerais, podendo entretanto fazê-lo, no caso de suas omissões, os condôminos que representem pelo menos 25% (vinte e cinco por cento) do total comunitário, isto se os Síndicos não atenderem, no prazo de 72 (setenta e duas) horas, o pedido de convocação que apresentarem, devidamente fundamentado, com indicação das matéria a serem tratadas.
Art. 20° - Os Síndicos deverão remeter aos condôminos, juntamente com a convocação da Assembléia Geral Ordinária, quando couber:
a) o relatório da sua administração e os principais fatos administrativos do exercício findo;
b) a cópia das demonstrações financeiras;
c) a proposta de orçamento relativo ao exercício seguinte.
Art. 21° - As Asembléias Gerais serão realizadas mediante convocação com antecedência de 15 (quinze) dias, por carta registrada ou protocolada.
Parágrafo único: No caso de Asembléia Geral Extraordinária poder-se-á reduzir o prazo da divulgação para 10 (dez) dias.
Art. 22° - O texto da convocação explicitará o dia, hora e local da reunião, além da ordem do dia, não podendo ser deliberados os assuntos nela não previstos, salvo os de interesse geral.
Parágrafo único: Haverá um obrigatório intervalo de 30 (trinta) minutos entre a primeira e a segunda convocação, abrindo-se os trabalhos com metade de todos os condôminos na primeira alternativa e com qualquer número após esgotado esse interregno.
Art. 23° - As despesas com Assembléias serão inscritas a débito do Condomínio, mas as relativas às Assembléias convocadas para apreciação de recurso ou pleitos de condôminos serão pagas por estes, se as alegações forem desprovidas.
Art. 24° [*] - Cada condômino terá direito a votar e terá tantos votos quantos forem o número de pontos adjudicados em sua cota condominial.
Art. 25° - Só poderão votar e ser votados os condôminos e/ou seus representantes em dia com suas obrigações participativas, podendo a Mesa Diretora da Assembléia, outrossim, exigir que provem sua qualidade se houver dúvidas a respeito.
Art 26° - É permitida a representação por procuração com poderes específicos ao outrogado, devendo o instrumento, revestido das formalidades legais, ser apresentado à mesa no início dos trabalhos para exame e arquivamento.
Art. 27° - O Presidente da Assembléia Geral será obrigatoriamente um condômino, eleito na abertura dos trabalhos, o qual designará um Secretário para a elaboração da Ata.
Parágrafo único - Os Síndicos não poderão presidir qualquer Assembléia.
Art. 28° - Serão necessários:
a) 2/3 (dois terços) de todos os condôminos com direito a voto, para reforma desta Convenção;
b) 2/3 (dois terços) de todos os condôminos com direito a voto, se a alteração convencional implicar em mudança dos fins institucionais do Condomínio ou na hipótese de alienação de imóvel do Condomínio.
Art. 29° - Os Síndicos deverão estar presentes à Assembléia para atender a pedidos de esclarecimentos que sejam formulados por condôminos, não constituindo, entretanto, sua ausência razão impeditiva para a realização da Assembléia.
Art. 30° - A aprovação, sem reserva, das demonstrações financeiras e das contas, exonerará de responsabilidade os Síndicos, salvo erro, dolo, fraude ou coação.
Art. 31° - As deliberações das Assembléias Gerais serão obrigatórias a todos os condôminos, independentemente de seu comparecimento, ou de seu voto, cumprindo aos Síndicos executá-las e fazê-las cumprir.
Art. 32° - Dentro de 8 (oito) dias da data da realização da Assembléia, os Síndicos enviarão a cada condômino, ou a seus representantes legais, mediante carta registrada ou protocolada, a cópia da respectiva Ata.
VI. DA ADMINISTRAÇÃO
Art. 33° [*] - A Administração do Condomínio será exercia por Três Síndicos, a quem, obedecidas as disposições da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, compete:
a) representar o Condomínio em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo que se referir a assuntos de seu interesse, podendo, para tal, constituir advogado, outorgando-lhe poderes "ad judicia" ou outros que se fizerem necessários;
b) supervisionar as tarefas dos empregados do Condomínio;
c) admitir ou demitir empregados, bem como fixar as respectivas funções, tarefas, responsabilidades, horários e remunerações, ressalvando-se o disposto no Art. 37°;
d) cumprir e fazer cumprir a Lei, a presente Convenção, o Regulamento Interno e a deliberações das Assembléias;
e) executar fielmente as rubricas orçamentárias aprovadas pelas Assembléias;
f) ordenar as medidas urgentes de qualquer natureza, inclusive as de gastos sem previsão orçamentária;
g) convocar as Assembléia Gerais Ordinárias a épocas próprias, e as Extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe forem requeridas, fundamentalmente por grupo de no mínimo 25% (vinte e cinco por cento) do total de condôminos;
h) prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos de sua administração e oferecer em tempo hábil a proposta de orçamento para o exercício seguinte;
i) apresentar, mensalmente, para exame, ao Conselho Fiscal/Consultivo, a contas de sua Administração;
j) cobrar, inclusive em Juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do Condomínio, bem como multas impostas por infração de disposições legais, desta Convenção e do Regulamento Interno;
l) zelar pelo bens do Condomínio;
m) comunicar prontamente aos condôminos o recebimento de qualquer citação, intimação ou notificação, judicial ou extrajudicial, da qual possa decorrer responsabilidade para o Condomínio;
n) procurar, por meios suasórios, dirimir divergências entre os condôminos;
o) entregar aos seus sucessores todos os livros, atas, documentos e pertences do Condomínio em seu poder.
Art. 34° [*] - Os síndicos, eleitos individualmente, dividirão entre si as áreas de atribuições, a saber:
1 Síndico Administrativo e Jurídico
1 Síndico Financeiro
1 Síndico Operacional
Parágrafo único: Embora cada síndico atue em área específica, a tomada de decisão em matéria de maior complexidade, não constante do orçamento, deverá ser obtida por unanimidade.
Art. 35° - No caso de vacância de cargo, a Assembléia elegerá novo Síndico, que exercerá seu mandato pelo tempo restante, devendo tal providência ser adotada em até 30 (trinta) dias após o afastamento do titular.
Art. 36° - Em caso de destituição, o síndico apresentará imediatamente contas de sua gestão.
Art. 37° [*] - Os síndicos definirão a organização funcional necessária ao desempenho das obrigações condominiais.
Art. 38° - EXCLUÍDO
Art. 39° [*] - os Síndicos não são responsáveis, pessoalmente, pelas obrigações contraídas em nome do Condomínio, desde que tenham agido no exercício regular de suas atribuições, respondendo, porém, pelo excesso de representação e pelos prejuízos a que derem causa por dolo ou culpa.
VII. DO CONSELHO FISCAL/CONSULTIVO
Art. 40° - A Assembléia Geral Ordinária elegerá, bienalmente, entre os condôminos, o Conselho Fiscal/Consultivo, composto de 3 (três) membros efetivos e 3 (três) suplentes, os quais exercerão gratuitamente suas funções, sob a presidência do mais velho, cabendo aos suplentes exercer, automaticamente, a substituição dos membros efetivos, segundo a ordem de sua eleição.
Art. 41° - Compete ao Conselho Fiscal/Consultivo
a) colaborar com os Síndicos na gestão dos interesses do Condomínio;
b) examinar as contas, proposta orçamentária, relatórios e comprovantes do Condomínio, emitindo parecer;
c) comunicar aos condôminos, em Assembléia, as irregularidades que constatar na gestão dos Síndicos.
VIII. DO FUNDO DE RESERVA
Art. 42° - Ao Fundo de Reserva, estabelecido pela Assembléia Geral, como previsto no Art. 15°, reverterão também as receitas provenientes das multas de natureza disciplinar.
Art. 43° - O saldo do Fundo de Reserva não deverá exceder a 20% (vinte por cento) do montante da receita de cada exercício, incorporando-se o excesso à conta do orçamento ordinário do exercício seguinte.
Art. 44° - Excepcionalmente, no caso de emergência, poderão os Síndicos lançar mão de até 25% (vinte e cinco por cento) do Fundo de Reserva disponível, o que fará "ad referendum" da Assembléia Geral, que para tanto será convocada no prazo máximo de 30 (trinta) dias.
IX. DAS INFRAÇÕS E PENALIDADES
Art. 45° - Os condôminos infringentes de qualquer norma convencional estarão sujeitos às advertências escritas e/ou multas a serem definidas pela Assembléia Geral.
Art. 46° - Das penas impostas pelos Síndicos caberá recurso no prazo de 10 (dez) dias para a próxima Assembléia Geral, quando obrigatoriamente constará da sua Ordem do Dia.
Art. 47° - O pagamento da multa não exime o infrator de dar cumprimento ao que houver transgredido.
X. DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 48° - Em cada nova construção, nos limites do Condomínio Geral, ficará facultada aos Síndicos a cobrança de taxa de ligação de água, destinada ao aprimoramento da rede.
Art. 49° - Os condôminos farão constar dos seus contratos de locação a referência a esta Convenção e sua obediência pelos locatários.
Art. 50° - Os condôminos não poderão utilizar seus imóveis que têm destinação familiar, para comércio, indústria ou atividade agro-astoril.
Art. 51° - Aprovada esta Convenção por maioria de 2/3 (dois terços) dos segmentos que compõem o Condomínio Geral, sua validade será imediata e irrestrita, submetendo todos ao seu cumprimento.
Art. 52° - O primeiro mandato eletivo, assim como o primeiro período orçamentário, terão duração desde a data do registro em cartório desta Convenção até Março de 1999, quando ocorrerá nova eleição.
Art. 53° - Fica eleito o Foro de Angra dos Reis para dirimir as pendências judiciais decorrentes da interpretação ou aplicação da Presente Convenção.
Subscritam a presente Convenção os condôminos indicados no Art. 2°.
Porto Bracuhy, 16 de março de 2002
(atualização da Convenção Inicial de 17/05/1997)
a) 1° Registro da Convenção do C.G. de Bracuhy no:
CARTÓRIO DO 1° OFÍCIO DE JUSTIÇA DE AREIS
PROT. N°. 3613, Lv. A, Fls. 17 verso
Reg. N°. 3113, Lv B, 11, do Reg. Títulos e Docs. De 20/05/98
b) 2° Registro de atualização da Convenção do C.B. de Bracuhy no:
CARTÓRIO DO 2° OFÍCIO DA JUSTIÇA DE A.REIS
PROT. N° 11.274, Lv B3,
Arquivo eletrônico N° 10.616 de 02/04/02
c) Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) do C.G. de Bracuhy: N° 02615658/0001-33
